Der Referenzzinssatz könnte bald fallen. Sinken die FGZ-Mieten mit?
Nein, leider können wir die Mieten zurzeit wohl nicht senken. Der finale Entscheid liegt natürlich beim Vorstand.
Warum nicht?
Die FGZ musste im Mai und November 2024 ihre Mieten erhöhen, da die Mieteinnahmen unsere Kosten nicht mehr gedeckt haben. Das hatte vor allem 2 Gründe: die Teuerung und – in geringerem Ausmass – die gestiegenen Hypothekarzinsen. Sprich: Der Referenzzinssatz bzw. das Zinsniveau macht nur einen Teil der Gleichung aus.
Was heisst das genau?
Die bis 2024 aufgelaufene Teuerung bei den Baukosten führt zum Beispiel dazu, dass wir deutlich mehr Geld für die künftigen Sanierungen auf die Seite legen müssen. Zudem beinhalten unsere Kosten ja auch aktuelle Sanierungsprojekte, und dort sehen wir eine Kostenentwicklung, die nach oben zeigt.
Was meinst du damit?
Die anstehenden Sanierungen sind grosse Projekte. Dazu gehört die aktuelle Sanierung der Siedlung Hegianwandweg (Etappe 17), aber auch die anstehenden Sanierungen der Siedlung Arbental (Etappe 19) und der Siedlung AdolfLüchinger-Strasse (Etappe 16). Diese Projekte müssen wir finanzieren.
Werden diese Kosten nicht über den Erneuerungsfonds finanziert?
Das stimmt, zum grossen Teil ist das so. Aber diese Einlagen kommen aus den Mieteinnahmen. Wir werden für diese grossen Sanierungen Sondereinlagen in den Erneuerungsfonds und für künftige Sanierungen auch in den Mietzinsausgleichsfonds tätigen müssen, sonst können wir sie nicht umsetzen. Warum sind diese Sanierungen so gross? Zum einen führen wir seit 2022 auch vermehrt energetische Sanierungen durch. Das erhöht die Sanierungskosten. Zudem haben wir weitere Sanierungsmassnahmen, die gegenüber früher dazugekommen sind. So sind z.B. die Tragwerkstabilisierungen ein wichtiges Thema. Wegen des Lehmbodens müssen wir kostspielige Mikropfählungen durchführen, über die wir schon oft berichtet haben. Diese Kosten müssen gedeckt werden.
Warum stehen denn plötzlich so viele grosse Sanierungen an?
Die FGZ hat über die letzten Jahrzehnte einen Sanierungsstau aufgebaut. Es wurde lange nur das Nötigste gemacht. Komplexe, grosse Geschichten wie die Sanierung der Tragwerke oder Kanalisationen, die Dämmung der Gebäudehülle blieben unangetastet. Das holen wir nun nach.
Das ganze Interview finden Sie auf Seite 9 bis 11 im FGZ-In 01/2025
